Kira ilişkilerinde yaşanan en yaygın sorunlardan biri, kiracının sözleşme bitiminde kiralanan taşınmazı tahliye etmemesidir. Bu durum, hem kiraya veren hem de kiracı açısından ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. İşte bu tür durumların önüne geçmek için hukuk sistemimizde tahliye taahhütnamesi adı verilen özel bir belge düzenlenmiştir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı kabul ettiğini yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi bu konuda özel bir düzenleme getirir. Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için şekil şartlarına ve zamanlama kurallarına dikkat edilmesi gerekir.
Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden bağımsız bir irade beyanıdır. Yani kiracının kendi serbest iradesiyle, belirli bir tarihte evi veya işyerini boşaltmayı kabul ettiğini gösteren yazılı bir taahhüttür.
Bu belge, tek taraflı bir irade açıklamasıdır ve kiracının imzasıyla hüküm doğurur. Ancak kiraya veren bu belgeyi hemen icraya koyamaz; kanun, bazı koşulların gerçekleşmesini şart koşar.
Hukuki anlamda tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesini sona erdirmeye yönelik “önceden verilmiş bir rıza” niteliğindedir. Bu yönüyle, kira ilişkisinde taraflara öngörülebilirlik ve hukuki güvenlik sağlar.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Düzenlenebilir?
Tahliye taahhütnamesinin en çok tartışılan yönlerinden biri, düzenlenme zamanıdır. Kanuna göre, bu belge kira sözleşmesi imzalanırken değil, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra düzenlenmelidir.
Eğer tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa, genellikle geçersiz sayılır. Çünkü kiracı, kira sözleşmesi sırasında baskı altında veya konutu kiralayabilmek için zorunlu olarak bu belgeyi imzalamış olabilir.
Yargıtay içtihatlarına göre, tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinden sonra, makul bir süre geçtikten sonra düzenlenmişse geçerlidir. Bu süre genellikle birkaç gün veya hafta olmalıdır.
Bu nedenle, tahliye taahhütnamesi hazırlanırken tarih kısmı dikkatle doldurulmalı ve kira sözleşmesinden farklı bir tarih taşımalıdır.
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Düzenlenir?
Tahliye taahhütnamesi, yazılı şekilde yapılmalıdır. Kanun sözlü beyanı geçerli saymaz.
Belgede mutlaka şu unsurlar yer almalıdır:
Kiracının adı, soyadı ve imzası,
Kiraya verilen taşınmazın açık adresi,
Tahliye edileceği tarih,
Açık bir irade beyanı (“Belirtilen tarihte taşınmazı boşaltacağımı kabul ediyorum” gibi).
Tahliye taahhütnamesi noter huzurunda düzenlenmek zorunda değildir, ancak noter tasdikli olması ispat kolaylığı sağlar. Taraflar arasında düzenlenen el yazılı bir belge de geçerlidir, yeter ki kiracının kendi el yazısı ve imzası bulunuyor olsun.
Bazı durumlarda kiracı, tahliye taahhütnamesini ayrı bir kâğıda değil, kira sözleşmesinin ekine el yazısıyla yazabilir. Ancak bu durumda da yine tarih ve imza unsurları eksiksiz olmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası veya İcra Takibi
Kiracı, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren iki farklı yola başvurabilir:
Birincisi, doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu durumda kiracıya ödeme emri yerine tahliye emri gönderilir. Kiracı, itiraz etmezse icra yoluyla tahliye edilir.
İkincisi, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu davada mahkeme, tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığını inceler.
Uygulamada genellikle icra yolu tercih edilir, çünkü dava süreci daha uzun olabilir. Ancak kiracı tahliye taahhütnamesine itiraz ederse veya belgenin sahte olduğunu iddia ederse, süreç mahkeme aşamasına taşınabilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için aşağıdaki temel koşulların yerine getirilmesi gerekir:
Belge yazılı olmalıdır.
Kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır.
Belirli bir tahliye tarihi içermelidir.
Kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olmalıdır.
Kiracının serbest iradesiyle hazırlanmalıdır (baskı veya zorlama olmamalıdır).
Bu koşullardan biri eksikse, belge geçersiz olur ve kiraya veren bu belgeye dayanarak tahliye isteyemez. Özellikle tarih unsuru, Yargıtay kararlarında sıkça vurgulanan en önemli kriterlerden biridir. “Belirsiz” ya da “boş bırakılmış” tarihli tahliye taahhütnameleri geçerli kabul edilmez.
Kiracı Tahliye Taahhütnamesine Rağmen Evi Boşaltmazsa Ne Olur?
Kiracı, tahliye taahhütnamesinde taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmazsa, kiraya veren hukuki yollara başvurabilir.
Kiraya veren, taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; yani bir ay geçtikten sonra tahliye hakkı kaybedilir.
Bu nedenle kiraya verenin sürelere dikkat etmesi son derece önemlidir. Bir aylık süre kaçırıldığında, tahliye taahhütnamesi artık kullanılamaz ve kiracının tahliyesi için başka hukuki sebepler aranır.
Yargıtay’ın Tahliye Taahhütnamesi Hakkındaki Görüşü
Yargıtay, tahliye taahhütnamesine ilişkin birçok emsal karar vermiştir. Bu kararlarda genel eğilim, kiracının iradesinin serbestçe oluşup oluşmadığının titizlikle incelenmesi yönündedir.
Yargıtay’a göre, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi, kiracının özgür iradesini yansıtmadığı için geçersizdir. Ayrıca boş tarihli veya sonradan doldurulan belgeler de kabul edilmez.
Buna karşın, kira sözleşmesinden sonra düzenlenen, tarihi belirli ve kiracı tarafından imzalanmış belgeler geçerli kabul edilir. Noter onayı, belgenin ispat gücünü artırır.
Yargıtay uygulaması, tahliye taahhütnamesinin kiracıyı haksız şekilde mağdur etmemesi, ancak kiraya vereni de hukuki güvenceden yoksun bırakmaması yönünde bir denge kurar.
Tahliye Taahhütnamesinde Kiracının Hakları
Kiracılar, tahliye taahhütnamesini imzalarken baskı altında kaldıklarını veya taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda alındığını iddia edebilirler. Bu durumda belgeye itiraz etme hakları vardır.
Kiracı, icra takibi başlatıldığında tahliye emrine yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilirse, kiraya verenin icra hukuk mahkemesinde bu itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir.
Kiracının itirazı, belgenin sahte, tarihinin sonradan doldurulmuş veya imzanın zorla alınmış olduğunu ileri sürmesi hâlinde etkili olabilir. Bu tür durumlarda mahkeme delilleri değerlendirir ve hakkaniyete uygun bir karar verir.
Tahliye Taahhütnamesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye taahhütnamesi hazırlanırken yapılan küçük bir hata, belgenin geçersiz sayılmasına yol açabilir. Bu nedenle belge düzenlenirken dikkat edilmesi gereken temel noktalar şunlardır:
Tarih kısmı mutlaka açık ve net yazılmalıdır.
Kiracının imzası bulunmalıdır.
Belge kira sözleşmesinden sonra düzenlenmelidir.
Tahliye tarihi kesin olmalı, “kira süresi sonunda” gibi belirsiz ifadelerden kaçınılmalıdır.
Mümkünse noter onayı alınmalıdır.
Bu unsurlara dikkat edilerek hazırlanan bir tahliye taahhütnamesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.
Altındağ Hukuk Bürosu’ndan Hukuki Değerlendirme
Altındağ Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku ve kira uyuşmazlıkları alanında geniş tecrübeye sahip bir ekiple çalışmaktadır. Kira sözleşmelerinin hazırlanmasından, tahliye taahhütnamelerinin geçerlilik denetimine, icra ve dava süreçlerinin yürütülmesine kadar tüm aşamalarda profesyonel destek sunmaktadır.
Müvekkillerin hak kaybına uğramaması için, her belge titizlikle incelenmekte; tahliye taahhütnamesi düzenlenirken kanuna ve Yargıtay içtihatlarına tam uygunluk sağlanmaktadır.
Tahliye taahhütnamesi, doğru zamanda ve doğru şekilde hazırlanırsa, kiraya veren için güçlü bir hukuki güvence oluşturur. Ancak yanlış düzenlendiğinde, hiçbir hukuki sonuç doğurmaz ve kiracının tahliyesi oldukça güçleşir.
Bu nedenle hem kiraya verenlerin hem kiracıların, bu belgeyi imzalamadan önce mutlaka bir hukuk uzmanına danışmaları tavsiye edilir.
