Müşterek tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi adına hisseli olarak kayıtlı bulunması durumudur. Türk Medeni Kanunu uyarınca bir taşınmazın mülkiyet hakkı tek kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişi tarafından da paylaşılabilir. Bu durumda hissedarlar ya elbirliği mülkiyetine ya da paylı mülkiyete tabi olur. Elbirliği mülkiyetinde pay oranları belirli değildir, tüm ortaklar taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir. Paylı mülkiyette ise her hissedarın tapuda kayıtlı belirli bir oranı vardır. Günlük dilde müşterek tapu denildiğinde genellikle paylı mülkiyet anlaşılır.
Müşterek tapu, miras yoluyla intikal, birlikte yatırım yapılması veya aile üyeleri arasında edinilen malların kaydı sırasında ortaya çıkabilir. Her hissedar kendi payı üzerinde sınırlı hak sahibidir ancak taşınmazın bütünü üzerinde tasarruf yapılması için diğer hissedarların da onayı gerekir. Bu nedenle müşterek tapu, zaman zaman uyuşmazlıklara sebep olur ve ortaklıktan çıkarma davası gibi hukuki süreçleri gündeme getirir. Altındağ Hukuk Bürosu olarak sık araştırılan bu konuyu ve pratik çözümleri sizler için bu blog yazımızda inceleyeceğiz.
Ortaklıktan çıkarma davasının tanımı
Ortaklıktan çıkarma davası, paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki ortaklığının sonlandırılması ve diğer ortakların mülkiyet hakkının korunması amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava özellikle taşınmazın verimli şekilde kullanılamadığı, diğer ortakların haklarının ihlal edildiği veya uyuşmazlıkların giderilemediği hallerde başvurulan bir yoldur. Hukuken “izale-i şuyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası ile karıştırılmamalıdır. Ortaklıktan çıkarma davasında amaç tüm ortaklığın bitirilmesi değil, sorun yaratan ortağın payının devriyle çözüm sağlamaktır.
Ortaklıktan çıkarma davası hangi durumlarda açılır
Ortaklıktan çıkarma davasının açılabilmesi için kanunda ve Yargıtay içtihatlarında belirli sebepler öngörülmüştür. Bu sebeplerden bazıları şunlardır:
-
Paydaşlardan birinin taşınmazı amaç dışı kullanması
-
Ortak taşınmaza zarar vermesi veya kullanımını imkansız hale getirmesi
-
Diğer paydaşların huzurunu sürekli bozacak davranışlarda bulunması
-
Ortak taşınmazın korunması için gerekli giderlere katılmaktan kaçınması
-
Hakkın kötüye kullanılması niteliğinde eylemler içinde bulunması
Örneğin bir apartman dairesinin ortak maliklerinden birinin diğer sakinleri rahatsız edecek şekilde taşınmazı kullanması, sürekli kavga çıkarması veya ortak alanlara zarar vermesi durumunda diğer hissedarlar ortaklıktan çıkarma yoluna gidebilir. Bu davada amaç, taşınmazın daha huzurlu ve verimli şekilde kullanılmasıdır.
Ortaklıktan çıkarma davasının usulü
Ortaklıktan çıkarma davası Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Davacı, diğer paydaşların çıkarlarının ciddi biçimde zarar gördüğünü somut delillerle ispatlamak zorundadır. Mahkeme sürecinde bilirkişi incelemesi yapılabilir, tanıklar dinlenebilir ve olayın özelliklerine göre keşif uygulanabilir. Eğer mahkeme davayı haklı bulursa, sorun çıkaran ortağın payının diğer paydaşlara devrine karar verebilir. Bu devir genellikle bedel karşılığında yapılır. Payı devralacak diğer ortaklar bedeli ödeyerek mülkiyet hakkını kazanır.
Bu noktada davanın izale-i şuyu davasından farklı olduğunu tekrar vurgulamak gerekir. İzale-i şuyu davasında tüm taşınmazın satılması veya taksimi gündeme gelirken, ortaklıktan çıkarma davasında sadece belirli bir ortağın payı üzerinde işlem yapılır.
Ortaklıktan çıkarma davasının sonuçları
Ortaklıktan çıkarma davası sonucunda mahkeme sorunlu ortağın payının devrine karar verirse, bu pay tapuda diğer paydaşlar adına tescil edilir. Payın değeri bilirkişi raporuyla belirlenir ve bedel davayı kazanan paydaşlar tarafından ödenir. Böylece taşınmaz üzerindeki ortaklık daha sağlıklı bir şekilde devam eder. Eğer davalı paydaş bedeli düşük bulursa istinaf veya temyiz yoluna başvurabilir. Dolayısıyla dava süreci uzun ve teknik detaylara sahip olabilir.
Ortaklıktan çıkarma davasında dikkat edilmesi gereken hususlar
Bu tür davalarda en önemli konu delillendirmedir. Davacılar, davalının ortak taşınmazı kötüye kullandığını, diğer paydaşların haklarını ihlal ettiğini somut delillerle ortaya koymalıdır. Ayrıca davanın açılacağı mahkemenin doğru belirlenmesi, dava dilekçesinin usule uygun hazırlanması ve bilirkişi raporlarına etkin şekilde itiraz edilmesi gerekir. Bu nedenle profesyonel hukuki destek almak son derece önemlidir.
Ortaklıktan çıkarma ile izale-i şuyu arasındaki farklar
Uygulamada sıkça karıştırılan bir diğer konu, ortaklıktan çıkarma davası ile izale-i şuyu davasıdır. İzale-i şuyu davasında amaç ortaklığın tamamen sona erdirilmesidir. Eğer taşınmaz bölünebilir nitelikteyse paydaşlar arasında taksim yapılır, bölünemez nitelikteyse satış yoluna gidilir ve bedel paylaştırılır. Ortaklıktan çıkarma davasında ise ortaklık devam eder, sadece sorun çıkaran ortağın payı devredilir. Bu farkın bilinmesi, davanın doğru şekilde açılması açısından önem taşır.
Miras yoluyla müşterek tapu ve uyuşmazlıklar
Müşterek tapunun en sık karşılaşıldığı durumlardan biri miras yoluyla intikal eden taşınmazlardır. Vefat eden kişinin taşınmazı mirasçılara paylı mülkiyet şeklinde geçer. Mirasçılardan biri taşınmazı amacına aykırı kullandığında veya diğer mirasçılarla sürekli ihtilafa girdiğinde, ortaklıktan çıkarma davası gündeme gelebilir. Bu sayede mirasçıların taşınmaz üzerindeki hakları korunur ve taşınmazın daha verimli şekilde değerlendirilmesi sağlanır.
Ortaklıktan çıkarma davasının pratikteki önemi
Özellikle büyük şehirlerde gayrimenkul değerlerinin yüksek olması sebebiyle hisseli taşınmazlarda anlaşmazlıklar sık yaşanmaktadır. Ortaklıktan çıkarma davası, bu anlaşmazlıkların çözümünde etkili bir araçtır. Paydaşların huzurunun bozulmaması, taşınmazın değer kaybetmemesi ve uzun yıllar sürebilecek çekişmelerin önüne geçilmesi için bu dava önemli bir hukuki yoldur.
Altındağ Hukuk müşterek tapu ve ortaklıktan çıkarma davalarında hangi katkıları sunar?
Müşterek tapu uyuşmazlıkları ve ortaklıktan çıkarma davaları, teknik bilgi ve deneyim gerektiren süreçlerdir. Altındağ Hukuk, bu alanda müvekkillerine kapsamlı danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunar. Davanın açılış aşamasında gerekli delillerin toplanması, dava dilekçesinin hukuka uygun şekilde hazırlanması, bilirkişi raporlarına etkin itirazların yapılması ve mahkeme sürecinde hakların en iyi şekilde savunulması sağlanır. Ayrıca miras yoluyla oluşan müşterek tapularda mirasçıların haklarının korunması, tapuda yapılacak işlemlerin yönetilmesi ve müzakerelerle sulh yoluna gidilmesi de Altındağ Hukuk’un sunduğu hizmetler arasındadır.
Altındağ Hukuk, uyuşmazlıkların en kısa sürede ve en az maliyetle çözülmesini hedefler. Profesyonel avukat kadrosu, güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarını yakından takip ederek her dosya için özel stratejiler geliştirir. Böylece müvekkiller hem mülkiyet haklarını korur hem de uzun yargı süreçlerinde mağduriyet yaşamaz.
